居抜き譲渡物件 整骨院開業レポート

今回は「居抜き物件」で、整骨院を開業された事例をレポートいたします


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最近、競争が激しいエリアでは、開業した施術所の増加数と同じくらいの割合で廃業も増えているという情報も耳にします。実際、整骨院の居抜き物件も数多く存在し、開業コストを抑えられる居抜き物件を中心にテナントを探される方も多くいらっしゃいます。


今回開業支援させていただいたA先生は、関西の柔整専門学校ご出身ですが修行のため数年間、東京で勤務経験を積まれていました。この度、帰阪しての開業を決意されたのですがすっかり関西地区の事情に疎くなってしまったとのことでしたので、最新の業界情報などをお伝えしながらしっかりとサポートさせていただきました。


開業場所の選定
整骨院の開業にあたり一番の悩みどころが「テナント物件」探しです。
開業予算が限られる中、居抜き物件に関心を持たれていましたので希望の私鉄沿線開業エリアに定めて通常物件居抜き物件を問わず、不動産屋に飛び込み情報収集をいたしました。


しかし、この沿線では希望する物件が見当たらず、少し範囲を広げてインターネットの検索を中心に情報を収集をすることにいたしました。


「店舗・テナント不動産情報サイト」は沢山ありますが、その中でも「アットホーム(at home)」のサイトは比較的、居抜き物件が検索しやすいです。


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こちらのサイトの特徴は、物件種別、以前の業種の紹介、平面図、物件内の状態を写真で確認することができます。

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物件決定! 設備一式も譲渡
A先生は偶然にもインターネット検索で希望する立地とテナントの広さがある理想の物件を見つけてこられました。

早速、不動産屋に問合せをすると、今月末に設備一式(造付けの内装、医療機器、什器備品等)を撤去する予定ですと言われ、今なら設備の譲渡も可能であると打診を受けました。

設備一式を確認すると丁寧に使われ、まだ十分使用できる状態だったので、譲渡を受け入れることにいたしました。

この設備譲渡に関しては、直接、以前の使用者とでなく、不動産屋の依頼を受けた設備機器に関する業者が間に入り「譲渡契約書」を作成し譲渡契約が成立いたしました。


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今回譲渡契約書を「日本政策金融公庫」から融資を受ける際、提出する創業計画書に設備一式と記載する契約(見積書)の証として一緒に添付いたしました。


譲渡契約書を作る際に気を付けること

契約書には、以下の項目が網羅されていました。
当事者間で譲渡契約を交わす場合の参考にして下さい


1.売主、買主 2.譲渡の目的と店舗所在地 3.引渡日 4.譲渡の金額 5.支払い方法 6.支払期日 7.引き渡しの条件 (現状有装や所有権の移転について) 8.担保等が設定されていない 9.損害賠償について 10.瑕疵担保責任について 11.延滞金について 12.署名押印に関して 13.契約解除について 

他、必要に応じて加筆して下さい。 (別紙に譲渡リストを作成)


ちなみに不動産売買営業権の譲渡等契約書には収入印紙が貼付されていないと無効と聞きますが物品売買は印紙が不要です(国税庁の印紙税を参照)


例)機械の売買には印紙は不要ですが取付料には印紙が必要となるので機械本体と取付代金の契約書を分けましょう



居抜き物件のメリット・デメリット

A先生の場合は幸いにも物件探しから融資実行オープンまで僅か2カ月のスピードで開業できました

通常の整骨院の開業スケジュールと比較して内装工事に要する約1ヶ月の時間が省けた上に予算においても、短縮できた1ヶ月分の家賃をそのまま設備一式に有効活用できるので初期投資を抑えることができました。

(ただしイメージを一新するためにも看板だけは、付け替えなければなりません。)


今回の居抜き物件のメリットは大きく2点です

1、内装工事の施工期間の短縮

2、設備、医療機器の初期投資の圧縮


一方、デメリットとして考えられるのが、以前の施術所がどの様な経緯で廃業にいたったか。何かトラブルが無かったか。

よく聞く話として、悪いイメージを払拭するのに1年以上を要したという話を聞いたりする事があります。

居抜き物件を契約する際は、その辺の事情も確認しましょう。


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ウォーターベッド、干渉波、低周波、ベッド5台と受付には液晶テレビが壁掛けでセットされています♪



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